# Cityvarasto Oyj

> Clarifo company profile — qualitative business description generated from
> the company's filings. Financial statements, charts and ratios are
> available on Clarifo (https://www.clarifo.com/fi/companies/cityvarasto).

## Overview

Cityvarasto on Helsingissä kotipaikkaansa pitävä suomalainen julkinen yhtiö, joka omistaa ja operoi self-storage‑varastotiloja sekä niihin liittyvää kiinteistöomaisuutta eri puolilla Suomea. Tytäryhtiöidensä kautta se tarjoaa myös pakettiautovuokrausta, muuttopalveluita, pakkaustarvikkeita, lähetys- ja vastaanottopalveluita sekä liikekeskusten toimistohuoneiden vuokrausta.

## Products & services

• Pienten varastoyksiköiden vuokraus
• Self-storage-kiinteistöjen omistus ja hallinnointi
• Pakettiautovuokraus PakuOvelle.comin kautta
• Muuttopalvelut Suomen Opiskelijamuutot:n kautta
• Pakkaustarvikkeet sekä lähetys- ja vastaanottopalvelut
• Liikekeskusten toimistohuoneiden vuokraus

- **Self-storage-vuokraus** (71%) — Pienten varastoyksiköiden ja niihin liittyvien varastotilojen vuokraus eri puolilla Suomea.
- **Kiinteistö- ja toimitilajohtaminen** (18%) — Varastokäyttöön soveltuvien kiinteistöjen omistus, hallinnointi ja kehittäminen.
- **Muutto- ja kuljetussivupalvelut** (7%) — Pakettiautovuokraus ja muuttopalvelut, jotka tukevat varastoasiakkaita.
- **Vähittäis- ja lisäpalvelut** (4%) — Pakkaustarvikkeet sekä lähetys- ja vastaanottopalvelut, jotka myydään varastokäyttäjille.

- Pienten varastoyksiköiden vuokraus
- Self-storage-kiinteistöjen omistus ja hallinnointi
- Pakettiautovuokraus PakuOvelle.comin kautta
- Muuttopalvelut Suomen Opiskelijamuutot:n kautta
- Pakkaustarvikkeet sekä lähetys- ja vastaanottopalvelut
- Liikekeskusten toimistohuoneiden vuokraus

## Customers

Cityvarasto palvelee kuluttajia ja yrityksiä, jotka tarvitsevat joustavia lyhytaikaisia tai pitkäaikaisia varastotiloja, erityisesti Suomen suurimmissa kaupunkikeskuksissa. Asiakaskuntaan kuuluu myös muuttajia, pienyrityksiä, jotka tarvitsevat lisätilaa, sekä käyttäjiä, jotka haluavat yhdistettyjä varastopalveluja kuten pakettiautovuokrausta tai muuttopalveluita.

- **Kuluttaja-asiakkaat, jotka käyttävät self-storage-palveluja** (primary) — Kotitaloudet ja yksityishenkilöt, jotka vuokraavat varastoyksiköitä henkilökohtaisille tavaroille, kausitavaroille tai elämänmuutosten ajan.
- **Pienyritysasiakkaat** (primary) — Yritykset, jotka vuokraavat varastotilaa varastolle, työkaluille, asiakirjoille tai ylimääräiselle varastolle.
- **Moving customers** (secondary) — Asiakkaat, jotka käyttävät pakettiautovuokrausta ja muuttopalveluita yhdessä varastoinnin kanssa muuttojen yhteydessä.
- **Ancillary service buyers** (secondary) — Varastokäyttäjät, jotka ostavat pakkaustarvikkeita sekä lähetys- ja vastaanottopalveluja.

- Kotitaloudet, jotka tarvitsevat väliaikaista tai pitkäaikaista varastotilaa
- Kaupunkiasukkaat, joilla on rajallisesti säilytystilaa kotona tai asunnossa
- Pienyritykset, jotka tarvitsevat lisä- tai arkistotilaa
- Muuttajat, jotka tarvitsevat pakettiautovuokrausta ja muuttoapua
- Asiakkaat, jotka ostavat pakkaustarvikkeita ja käsittelypalveluja

## Geography

Cityvarasto toimii valtakunnallisesti Suomessa, ja toimipisteverkosto on keskittynyt suurimpiin kaupunkikeskuksiin, joissa varastokysyntä on vahvinta. Liiketoiminta nojaa suomalaiseen kiinteistöomaisuuteen ja paikalliseen asiakasläheisyyteen, joten sijainnilla ja vaikutusalueella on keskeinen merkitys käyttöasteelle ja palvelun saavutettavuudelle.

- **Suomi** (100%) — Yhtiö ilmoittaa tarjoavansa varastointiratkaisuja koko Suomessa.

- Valtakunnallinen toimintaverkosto Suomessa
- Vahvin läsnäolo suurten kaupunkikeskusten alueilla
- Helsinki on yhtiön pääkonttori
- Paikallinen sijainti ja saavutettavuus ovat tärkeitä asiakasmukavuuden kannalta
- Toiminta on riippuvaista suomalaisista kiinteistömarkkinoista

## Strategy

Cityvaraston strategia on vahvistaa asemaansa Suomessa laajentamalla ja tehokkaasti hyödyntämällä kiinteistöportfoliotaan self-storage-markkinassa. Lisäksi se hyödyntää lähialan palveluja, kuten pakettiautovuokrausta ja muuttopalveluita, parantaakseen asiakasmukavuutta ja syventääkseen asiakassuhdetta kunkin varastoasiakkaan ympärillä.

- **Laajentaa varastokiinteistöportfolioa** (keskipitkällä aikavälillä) — Lisää toimipaikkoja ja yksiköitä laajentavat markkinapeittoa ja tukevat pitkän aikavälin kapasiteetin kasvua.
- **Paketoi lähialan palvelut** (lyhyellä aikavälillä) — Pakettiautovuokraus, muutto- ja pakkauspalvelut tekevät tarjonnasta käytännöllisemmän ja lisäävät asiakasuskollisuutta.
- **Parantaa olemassa olevien kohteiden käyttöastetta** (keskipitkällä aikavälillä) — Kiinteistöomaisuuden tehokas hyödyntäminen on keskeistä tuottojen kannalta kiinteistöihin perustuvassa varastomallissa.

- Laajentaa ja optimoida self-storage-kiinteistöportfoliota
- Hyödyntää lähialan palveluja asiakaselinkaaren arvon kasvattamiseksi
- Keskittyä suuriin kaupunkimarkkinoihin, joissa varastokysyntä on tiivistä
- Hyödyntää digitaalisia ja skaalautuvia toimintamalleja
- Rakentaa tunnustettua suomalaista self-storage -brändiä

## Risks

Liiketoiminta on riippuvainen käyttöasteesta, paikallisesta kysynnästä ja varastokäyttöön soveltuvien kiinteistöjen kehityksestä, joten heikko käyttöaste tai epäsuotuisat kiinteistömarkkinaolosuhteet voivat vaikuttaa tulokseen. Lisäksi toimintaa rasittavat toteutusriskit kiinteistökehityksessä, kilpailu kaupunkiseutujen varastomarkkinoilla sekä operatiiviset riskit, jotka liittyvät muuttoihin, pakettiautovuokraukseen ja asiakaspalveluun.

- **Occupancy and utilization risk** [high] — Liikevaihto riippuu varastoyksiköiden täyttämisestä ja asiakkaiden vaihtuvuuden pitämisestä kannattavalla tasolla.
- **Fair value volatility in investment properties** [high] — Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt käypään arvoon, joten markkinaliikkeet voivat vaikuttaa raportoituihin omaisuusarvoihin ja tulokseen.
- **Competition in local storage markets** [medium] — Varastokysyntä on sijaintiriippuvaista, ja asiakkaat voivat siirtyä lähialueen vaihtoehtoihin, jos hinta tai saavutettavuus muuttuu.
- **Operational execution in ancillary services** [medium] — Pakettiautovuokraus ja muuttopalvelut lisäävät palvelukokonaisuuden monimutkaisuutta, ajoneuvojen hyödyntämistarpeita ja asiakaspalveluun liittyvää vastuuta.

- Self-storage-kohteiden käyttöaste- ja hyödyntämisriski
- Sijoituskiinteistöjen arvostusriski käyvän arvon kirjanpidosta
- Kilpailu kaupunkialueiden varastomarkkinoilla
- Operatiivinen riski pakettiautovuokrauksessa ja muuttopalveluissa
- Riippuvuus Suomen kysynnästä ja paikallisesta saavutettavuudesta

## Accounting

Merkittävä kirjanpitokysymys on sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostaminen, mikä voi olennaisesti vaikuttaa raportoituihin varoihin ja tulokseen, koska portfolio arvostetaan ulkoisten arvioiden perusteella. Konserni soveltaa myös IFRS 11:tä joissakin yhteisomisteisissa kiinteistöyhtiöissä ja IFRS 16:ta vuokrasopimuksiin liittyville erille, ja kiinteistötulojen sekä palvelutulojen yhdistelmä tekee segmenttien esittämisestä analyysin kannalta tärkeää.

- **Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon mittaaminen** — Raportoidut tulokset, substanssiarvo (NAV) ja taseen koko
- **IFRS 11 yhteisjärjestelyt** — Taseen esittäminen ja velkaisuusmittarit
- **IFRS 16 vuokralaskenta** — Velkaantuneisuuden ja EBITDA:n vertailukelpoisuus
- **Segmenttiraportointi kiinteistö- ja sivupalveluiden välillä** — Liikevaihdon jakauma ja kannattavuusanalyysi

- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat tulokseen ja substanssiarvoon (NAV)
- Ulkoiset arvioinnit ohjaavat kiinteistöjen arvostusarvioita
- IFRS 11 soveltuu joihinkin yhteisomisteisiin kiinteistöyksiköihin
- IFRS 16 vaikuttaa vuokraoikeusomaisuuseriin ja vuokravastuihin
- Kiinteistö- ja palvelutulojen yhdistelmä vaikuttaa segmenttianalyysiin

---

*Last updated: 2026-08-11T04:04:51.616462+00:00*