# Cohen & Steers Inc

> Clarifo company profile — qualitative business description generated from
> the company's filings. Financial statements, charts and ratios are
> available on Clarifo (https://www.clarifo.com/fi/companies/Cohen & Steers Inc).

## Overview

Cohen & Steers on New Yorkissa toimiva sijoitustenhoitaja, joka perustettiin vuonna 1986 ja keskittyy reaalivaroihin sekä vaihtoehtoisiin tuottoihin. Sen ydintoiminta painottuu listattuun ja yksityiseen kiinteistösijoittamiseen, etuoikeutettuihin arvopapereihin, infrastruktuuriin, resurssiosakkeisiin, raaka-aineisiin sekä monistrategia-portfolioihin. Yhtiö palvelee sekä institutionaalisia että yksityisasiakkaita avoimien rahastojen, suljettujen rahastojen, institutionaalisten tilien ja alihallinnoitujen toimeksiantojen kautta. Se toimii globaalisti Yhdysvaltojen, Euroopan ja Aasian toimistoista, ja jakelu on keskittynyt varallisuus- ja institutionaalikanaviin.

## Products & services

• U.S. real estate and global/international real estate strategies
• Preferred securities and low-duration preferred securities
• Global listed infrastructure portfolios
• Global natural resource equities and commodities exposure
• Real assets multi-strategy solutions
• Open-end funds, closed-end funds, and institutional accounts
• Subadvised and customized client mandates

- **Real estate strategies** (35%) — Listatut ja yksityiset kiinteistöportfoliot, jotka keskittyvät Yhdysvaltojen ja globaalien kiinteistöihin liittyvien arvopapereiden sijoittamiseen.
- **Preferred securities** (20%) — Etuoikeutetut osakkeet ja matalan duraatioin etuoikeutettuihin tuottoihin keskittyvät strategiat, suunniteltu tuottohakuisille sijoittajille.
- **Infrastructure and real assets** (20%) — Listatut infrastruktuuri- ja laajemmat reaalivara-portfolioit, jotka liittyvät konkreettisten omaisuuserien kassavirtoihin.
- **Natural resources and commodities** (10%) — Resurssiosakkeisiin ja raaka-aineisiin sidotut strategiat, jotka sijoittavat energiaan, kaivostoimintaan ja maatalouteen.
- **Multi-strategy and custom mandates** (15%) — Hajautetut portfoliot, alihallinnoidut tilit ja asiakaskohtaiset ratkaisut, jotka yhdistävät useita sijoitusosia.

- U.S. real estate strategies
- Global/international real estate strategies
- Preferred securities and low-duration preferred securities
- Global listed infrastructure portfolios
- Global natural resource equities
- Real assets multi-strategy solutions
- Open-end funds, closed-end funds, and institutional accounts

## Customers

Cohen & Steers myy ensisijaisesti kahdelle asiakasryhmälle: varallisuuskanavien välittäjille ja institutionaalisille sijoittajille. Varallisuuskanavissa tuotteet jaellaan rekisteröityjen sijoitusneuvonnan tarjoajien, wirehouse-välittäjien, itsenäisten ja alueellisten broker-dealerien, pankkitrusteiden ja säästöpankkien kautta, jotka käyttävät yhtiön rahastoja ja sijoitusvälineitä asiakasportfoliotoissa. Institutionaalisissa kanavissa ostajina ovat valtion eläkerahastot, työeläke- ja eläkesuunnitelmat, vakuutusyhtiöt, säätiöt, testamentti- ja hyväntekeväisyysrahastot, yrityssuunnitelmat sekä julkiset rahastot, jotka hakevat asiantuntija-altistusta reaalivaroihin ja tuottoorientoituneisiin strategioihin. Asiakkaat valitsevat yhtiön asiantuntijaosaamisen, vertailuindeksiin suhteutetun suorituskyvyn ja pääsyn kapeisiin omaisuusluokkiin, joita laajemmat varainhoitajat eivät välttämättä kata hyvin.

- **Wealth channel intermediaries** (primary) — RIA-alustat, wirehouse-välittäjät, broker-dealerit ja pankkitrustit jakavat yhtiön rahastoja vähittäis- ja varakkaille asiakkaille, jotka hakevat reaalivara- ja tuottoaltistusta.
- **Institutional investors** (primary) — Valtion sijoitusrahastot, eläkerahastot, eläkesuunnitelmat, vakuutusyhtiöt, testamentti- ja säätiörahat ostavat hallinnoituja tilejä ja alihallinnoituja ratkaisuja salkun hajauttamiseksi ja tuoton hakemiseksi.
- **Consultants and investment advisers** (secondary) — Sijoitusneuvonantajat ja konsulttifirmat vaikuttavat institutionaaliseen ja varallisuusallokaatioon suosittelemalla yhtiön erikoisstrategioita.
- **Closed-end fund investors** (secondary) — Listattujen suljettujen rahastojen sijoittajat hakevat pääsyä kiinteistö-, infrastruktuuri- ja etuoikeutettuihin tuottostrategioihin pörssinoteerattujen välineiden kautta.
- **Custom mandate clients** (secondary) — Suuret asiakkaat, joilla on erityisiä benchmarkkeja, riskirajoja tai ohjeita, ostavat räätälöityjä portfolioita ja monistrategiaratkaisuja.

- Rekisteröidyt sijoitusneuvontapalvelut ja broker-dealerit, jotka hakevat pääsyä rahastovalikoimaan
- Yksityispankit ja pankkitrustit, jotka käyttävät rahastoja varakkaiden asiakasportfolioprofiileissa
- Institutionaaliset allokoijat, jotka ostavat erikoistuneita reaalivara- ja tuottomandaatteja
- Eläke-, työeläke- ja julkiset rahastot, jotka hakevat hajautusta ja tuottoa
- Vakuutusyhtiöt ja säätiöt, jotka etsivät pitkäkestoista tuottoaltistusta
- Konsultit ja välittäjät, jotka suosittelevat yhtiön strategioita asiakkaille

## Geography

Cohen & Steersin pääkonttori on New Yorkissa ja se hoitaa globaalia liiketoimintaa toimistoistaan Lontoossa, Dublinissa, Hongkongissa, Tokiossa ja Singaporessa. Yhdysvallat on sen asiakaskunnan ja tuotekehityksen keskus, kun taas ei-yhdysvaltalaiset toimistot tukevat jakelua, asiakaspalvelua ja paikallisia sääntelytarpeita Euroopassa ja Aasiassa. Yhtiön liiketoiminta on altis alueellisille markkinasykleille, koska hallinnoitavat varat ja palkkiotuotot vaihtelevat sijoittajakysynnän, markkinakehityksen ja rajatylittävän jakeluyhteyden mukaan. Sen globaali jalanjälki luo myös operatiivista ja sääntelyyn liittyvää monimutkaisuutta useissa toimivaltaisuuksissa.

- Pääkonttori New York Cityssä, joka ohjaa tuotevalikoimaa ja hallinnointia
- Toimistot Lontoossa ja Dublinissa tukevat eurooppalaista jakelua ja rahastotoimintoja
- Toimistot Hongkongissa, Tokiossa ja Singaporessa tukevat Asia–Tyynenmeren alueen asiakkaita
- Yhdysvaltain markkinaolosuhteet ovat tärkeitä, koska varallisuuskanava on vahvasti Yhdysvalloissa
- Globaali jakelu on merkityksellistä, koska hallinnoitavat varat ja palkkiot riippuvat rajatylittävästä asiakaspääsystä
- Toiminta useissa toimivaltaisuuksissa luo sääntely- ja vaatimustenmukaisuusvelvoitteita

## Strategy

Yhtiön strategiana on syventää asemaansa erikoistuneissa reaalivara- ja vaihtoehtoisissa tuottokategorioissa, joissa sillä on pitkäaikaista osaamista. Se laajentaa jakelua sekä varallisuus- että institutionaalikanavissa hyödyntäen aktiivista hoitoa ja erikoisosaajajoukkoja erottaakseen suorituskyvyn ja tuotteen syvyyden. Tuotekehitys kattaa kapeita strategioita, räätälöityjä toimeksiantoja ja uusia välineitä, kuten aktiivisia ETF:iä, jotka voivat laajentaa pääsyn franchiseen. Johto korostaa myös liiketoiminnan hallittua skaalaamista, mukaan lukien uusien strategioiden siemenrahoitus ja infrastruktuurin ylläpito globaalin kasvun tukemiseksi.

- **Laajenna jakelupääsyä** (lyhyen aikavälin) — Liiketoiminta riippuu välittäjäalustoista ja konsulttisuhteista, joten laajempi näkyvyys valikoimalla tukee varainhankintaa ja asiakasuskollisuutta.
- **Käynnistä ja siemenrahoita uusia tuotteita** (keskipitkällä aikavälillä) — Uudet strategiat ja välineet voivat monipuolistaa franchisea ja vähentää riippuvuutta kapeasta tarjonnasta.
- **Kasvata erikoistuneita reaalivaraosaamisia** (pitkän aikavälin) — Erottautuminen kiinteistöissä, infrastruktuurissa ja etuoikeutetuissa arvopapereissa tukee hinnoittelukykyä ja brändin vahvuutta.

- Keskittyminen erikoistuneisiin reaalivara- ja tuottostrategioihin, joissa yhtiöllä on toimialaosaamista
- Jakelun laajentaminen varallisuus- ja institutionaalikanavissa varainhankinnan lisäämiseksi
- Uusien välineiden, kuten aktiivisten ETF:ien, lanseeraaminen saavuttaakseen lisäasiakassegmenttejä
- Räätälöityjen ja monistrategiaratkaisujen tarjoaminen suurten institutionaalisten toimeksiantojen säilyttämiseksi
- Uusien strategioiden ja sijoitusvälineiden siemenrahoitus tulevan tuoteputken rakentamiseksi
- Globaalin toimintainfrastruktuurin ylläpito kansainvälisen kasvun tukemiseksi

## Risks

Yhtiön liikevaihto on hyvin herkkä hallinnoitaville varoille, joten markkina-alijäämät, asiakkaiden ulosmaksut tai heikompi suhteellinen suorituskyky voivat nopeasti vähentää palkkiotuottoja. Sen jakelumalli riippuu kolmansien osapuolien välittäjistä, ja konsolidointi tai alustamuutokset voivat nostaa kustannuksia tai rajoittaa pääsyä asiakkaisiin. Koska yhtiö erikoistuu kiinteistöihin, infrastruktuuriin ja etuoikeutettuihin arvopapereihin, se on altis korko-odotusten, inflaatio-odotusten ja sijoittajien tuottovaateiden sekä reaalivarojen kysynnän muutoksille. Myös operatiiviset ja sääntelyriskit ovat merkittäviä, koska liiketoiminta luottaa palveluntarjoajiin, globaalisiin vaatimustenmukaisuuden järjestelmiin ja useisiin säädeltyihin tytäryhtiöihin eri toimivaltuuksissa.

- **Kiinteistöstrategioiden suorituskyvyn tai houkuttelevuuden heikkeneminen** [high] — Yhtiö toteaa nimenomaisesti, että kiinteistöarvopapereiden heikompi suorituskyky vähentäisi hallinnoitavia varoja ja tuloja.
- **Kolmannen osapuolen jakelukanavan menetys tai konsolidointi** [high] — Liiketoiminta riippuu välittäjäalustoista, ja konsolidointi voi nostaa jakelukustannuksia tai vähentää pääsyä alustoille.
- **Toimittaja- tai palveluntarjoajan epäonnistuminen** [medium] — Rahastonhoidon hallinnointi, säilytys, siirtoagenttipalvelut ja IT on osittain ulkoistettu, joten epäonnistumiset voivat aiheuttaa operatiivisia tappioita.
- **Sääntely- ja vaatimustenmukaisuusrikkomukset** [high] — Yhtiö toimii Yhdysvaltojen ja muiden maiden lakien alaisena, ja rikkomukset voivat johtaa seuraamuksiin, lisenssiongelmiin tai mainehaittoihin.
- **Korko- ja makrotaloudellinen volatiliteetti** [medium] — Reaalivarat, etuoikeutetut arvopaperit ja infrastruktuuri ovat herkkiä korko-odotusten ja sijoittajien riskinottohalukkuuden vaihtelulle.

- Hallinnoitaviin varoihin sidottu palkkiotuotto laskee, kun markkinat heikkenevät tai asiakkaat lunastavat varoja
- Suhteellinen alisuoriutuminen voi johtaa siihen, että välittäjät poistavat tuotteet suosituimmuuslistoilta
- Jakelukanavien konsolidointi voi nostaa palkkioita ja rajoittaa pääsyä alustoille
- Erikoistunut altistus kiinteistöihin ja tuotto-omaisuuteen tekee yhtiöstä herkemmän korkosykleille
- Toimittajavika hallinnoinnissa, säilytyksessä tai IT:ssä voi häiritä toimintaa ja asiakaspalvelua
- Globaali sääntely voi johtaa sakkoihin, lisenssirajoituksiin tai mainehaittoihin

## Accounting

Liikevaihto tunnustetaan ajan myötä yhtiön hoitaessa asiakasvaroja, ja palkkiot perustuvat sopimuksessa määrättyihin prosentteihin, jotka kohdistetaan hallinnoitaviin varoihin (AUM) ja joissain tapauksissa menestykseen sidottuihin palkkioihin. Tämä tarkoittaa, että raportoitu liikevaihto voi muuttua merkittävästi markkina-arvon nousun tai laskun, asiakasvirtojen ja jakelujen ajoituksen myötä, mikä luo neljännesvuosittaista vaihtelua vaikka ydinliiketoiminta olisi vakaata. Yhtiö myös konsolidoi tiettyjä siemeninvestointeja rahastoissa U.S. GAAPin mukaan, joten näiden välineiden sijoitustuotot ja -tappiot voivat vaikuttaa epäkäyttötuottoihin ja vertailukelpoisuuteen. Keskeisiä arvioita ovat sijoitusten arvostus, tuloverot eri toimivaltaisuuksissa sekä laskennalliset verosaamiset ja -velat, jotka voivat olennaisesti vaikuttaa raportoituun tulokseen ja omaan pääomaan.

- **AUM-based revenue recognition** — Liikevaihto ja marginaalit vaihtelevat markkinasuorituksen ja nettovirtojen mukaan.
- **Performance fees** — Voivat lisätä tuottoa vahvoina jaksoina mutta heikentää vertailukelpoisuutta.
- **Consolidated seed investments** — Voi vääristää varsinaista operatiivista suorituskykyä, ellei sitä oikaista.
- **Fair value measurement of investments** — Muuttuu raportoitu tulos ja taseen kirjanpitoarvot.
- **Income taxes and deferred tax estimates** — Tehokas veroprosentti voi vaihdella merkittävästi neljänneksittäin ja vuosittain.

- AUM-pohjainen palkkiotunnustaminen tarkoittaa, että liikevaihto seuraa markkinatasoja ja asiakasvirtoja
- Performance fees voivat lisätä volatiliteettia, kun strategiat ylittävät vertailuindeksit
- Liikevaihto tunnustetaan hoitojakson aikana, ei silloin kun käteinen vastaanotetaan
- Siemeninvestoinnit konsolidoiduissa rahastoissa voivat luoda epäkäyttötuottojen vaihtelua
- Reilun arvon arviot vaikuttavat sijoitustaseisiin ja voittoihin/tappioihin
- Monivaltaisuusverotukset ja arvostusvaraukset voivat muuttaa tehokasta veroprosenttia

---

*Last updated: 2026-09-24T12:32:05.551813+00:00*