# Agree Realty Corporation

> Clarifo company profile — qualitative business description generated from
> the company's filings. Financial statements, charts and ratios are
> available on Clarifo (https://www.clarifo.com/fi/companies/Agree Realty Corporation).

## Overview

Agree Realty Corp on Marylandissa rekisteröity, NYSE:ssä noteerattu kiinteistösijoitusyhtiö (REIT), joka omistaa, hankkii, kehittää ja hallinnoi vähittäiskaupan kiinteistöjä, jotka on pääosin järjestetty nettosopimuksina. Yhtiön varat pidetään ja niitä operoidaan Operating Partnershipin kautta, jossa Agree on ainoa vastuunalainen yhtiökumppani ja omistaa noin ~99.7% common interest (tilanne 31. joulukuuta 2025). As of December 31, 2025 sen salkku koostui 2,674 kiinteistöstä kaikissa 50 Yhdysvaltain osavaltiossa yhteispinta-alan ollessa noin ~55.5 million square feet, käyttöasteen ollessa noin 99.7% ja painotetun keskimääräisen jäljellä olevan vuokra-ajan ollessa noin ~7.8 years. Liiketoimintamalli korostaa pitkäkestoisia sopimusperäisiä vuovirtoja kansallisten vuokralaisten kanssa; nettosopimusjärjestelyissä vuokralaiset ovat tyypillisesti vastuussa kiinteistöveroista, vakuutuksista ja ylläpidosta.

## Products & services

• Omistus nettosopimuksin vuokratuista vähittäiskaupan kiinteistöistä
• Yksivuokralaisten vähittäiskaupan nettosopimusten hankinta
• Uudisrakennuskehitys nettosopimuksin vuokrattaville vähittäiskaupan kohteille
• Omaisuus- ja vuokrauksenhallinta salkun osalta
• Kypsien omaisuuserien myynnit ja pääoman kierrätys
• Vuokralais- ja vuokrasopimusanalytiikka sisäisten johtamisjärjestelmien kautta

- **Net lease retail rental portfolio** (92%) — Contractual base rent from single-tenant retail properties under net leases.
- **Development (build-to-suit) investments** (5%) — Ground-up development of net leased retail properties for targeted tenants.
- **Other property income and reimbursements** (3%) — Property-level recoveries and ancillary income not captured in base rent.

- Ownership of net leased retail real estate
- Acquisition of single-tenant retail net lease properties
- Ground-up development of net leased retail properties
- Asset management and leasing oversight for the portfolio
- Dispositions and capital recycling of mature assets
- Tenant/lease analytics via internal management information systems

## Customers

Agree Realtyn suorat asiakkaat ovat vähittäiskaupan vuokralaisia, jotka solmivat pitkäaikaisia nettosopimuksia yksivuokralaiskohteista, yleensä paikoissa, joissa fyysisellä myymälällä on keskeinen rooli myynnin generoinnissa. Salkku on suunnattu hallinnon arvioimille toimialoille, joita e‑kaupan korvausuhka ei yhtä paljon uhkaa, kuten ruokakaupat, kodin parannusliikkeet ja lähikaupat sekä autoalan ja alennusmuotojen toimijat. Vuokralaisten luottokelpoisuus on keskeinen underwriting‑painopiste; As of December 31, 2025 noin 66.8% vuositasoitetusta perusvuokrasta tuli investointiluokitelluilta vuokralaisilta (tai niiden emoyhtiöiltä). Yksikään yksittäinen vuokralainen ei edustanut yli 10% vuositasoitetusta perusvuokrasta vuoden 2025 lopussa, mikä vähentää yksittäisiin nimiin liittyvää vuokrakoncentraatioriskiä. Vuokralaiset valitsevat Agreen kiinteistöt varmistaakseen hyvät sijainnit ja ennakoitavat käyttöastekustannukset samalla kun suurin osa kiinteistön käyttökustannusten vaihtelusta siirtyy vuokralaiselle nettosopimus ehtojen mukaisesti.

- **Grocery stores** (primary) — Vuokrataan nettosopimuksin myymälöitä, joissa lähimyymäläpohjainen ostaminen ja sijainnin läheisyys ajavat asiakasvirtaa; tarjoaa päivittäistavaroiden kysyntää ja yleensä kestävää kysyntää.
- **Home improvement** (primary) — Vuokrataan suuria myymälätiloja, joissa tilavat ja projektipohjaiset ostot suosivat fyysistä läsnäoloa; tukee pidempiä vuokrasopimuksia ja vahvaa yksikkötaloutta.
- **Convenience stores** (primary) — Vuokrataan näkyviä paikkoja polttoaineen/äkkikäyntien kysynnälle; vuokralaiset arvostavat ennakoitavia käyttöastekustannuksia ja paikan hallintaa.
- **Auto services and auto parts** (secondary) — Vuokrataan palvelukeskeisiä kohteita (korjaamot, erikoisjärjestelyt), joita on vaikea replikoida verkossa; tukee sitkeää vuokrasuhdetta mutta voi olla syklinen.
- **Dollar stores and other value retail** (secondary) — Vuokrataan pienempiä liiketiloja hintatietoisille kuluttajille; usein laajentumisdraivattuja ja standardisoituja myymälämalleja.

- Kansalliset vähittäisketjut, jotka etsivät pitkäaikaisia yksivuokralaispaikkoja
- Ruokakauppatoimijat, jotka tarvitsevat fyysisiä myymälöitä päivittäisen kysynnän ajamiseksi
- Kodin parannus‑jälleenmyyjät suurilla määränpäätyyppisillä sijainneilla
- Lähikauppaoperaattorit, jotka priorisoivat vilkkaat kulmakohdat
- Autopalvelu/autonosat‑vuokralaiset, jotka tarvitsevat huoltopaikkatilaa
- Alennus‑ ja dollariketjut, jotka laajentavat arvolähtöisille kaupallisille alueille
- Investointiluokan vuokralaiset, joita vetävät yhtenäistetyt nettosopimusehdot

## Geography

Agree Realtyn salkku on yksinomaan Yhdysvalloissa ja laajasti hajautettu: 2,674 kiinteistöä sijaitsee kaikissa 50 osavaltiossa tilanne 31. joulukuuta 2025. Yhtiön vuonna 2025 toteutunut sijoitustoiminta lisäsi kiinteistöjä 41 osavaltioon, mikä heijastaa strategiaa etsiä nettosopimusmahdollisuuksia valtakunnallisesti sen sijaan, että luotettaisiin yhteen alueeseen. Maantieteellinen hajautus auttaa pienentämään altistusta paikallisille talousshokeille, mutta salkku on silti herkkä Yhdysvaltain kuluttajien kulutukselle ja osavaltio-/paikallisverotukselle. Koska omaisuuserät ovat levittäytyneet moniin toimivaltuuksiin, toteutus riippuu johdonmukaisesta underwritingista, paikallisesta markkinatason due diligencesta ja skaalautuvista omaisuudenhallintaprosesseista. Yhtiön pääkonttori sijaitsee Royal Oakissa, Michiganissa.

- Salkku kattaa kaikki 50 Yhdysvaltain osavaltiota, vähentäen riippuvuutta yhdestä markkinasta
- Vuoden 2025 sijoitukset lisäsivät omaisuutta 41 osavaltioon, tukien valtakunnallista skaalaa
- Altistuminen osavaltioiden/paikallisten kiinteistöverojen ja lupavaatimusten vaihtelulle
- Paikallinen vähittäiskysyntä ja työllisyystilanne vaikuttavat vuokralaisten myynnin terveyteen
- Pelkästään Yhdysvaltain jalanjälki keskittää makrotaloudellisen riskin Yhdysvaltain korkoihin ja kulutukseen
- Pääkonttori Royal Oakissa, Michiganissa, keskitettyine johtamistoimintoineen

## Strategy

Agree Realtyn strategiana on kasvattaa valtakunnallisesti hajautettua nettosopimuksiin perustuvaa vähittäiskaupan salkkua, jossa pitkät vuokra-ajat ja vuokralaisten luottokelpoisuus ovat keskeisiä underwriting‑muuttujia. Yhtiö käyttää sekä hankintoja että uudisrakentamista pääoman sijoittamiseen, mitä vuonna 2025 kuvaa noin $1.57 billionin investointivolyymi hankinnoissa ja valmistuneissa kehityshankkeissa. Salkun rakentamisessa painotetaan vähittäiskaupan kategorioita, joissa fyysinen sijainti on ratkaiseva ja joissa vuokralaiset ovat osoittaneet osaamista omni‑kanavaisessa toiminnassa, tavoitteena vähentää e‑kaupan aiheuttamaa häiriöriskiä. Operatiivisesti Agree korostaa sisäisiä järjestelmiä, jotka tarjoavat nopean pääsyn vuokrasopimusdataan, vuokralaisten myyntihistoriaan ja ennusteisiin, tukien omaisuudenhallinnan kurinalaisuutta ja kulujen kontrollia. REIT‑rakenne ja osingonjakovelvoitteet muovaavat pääoman kohdentamista kohti vakaata kassavirran tuottoa ja ulkoisen rahoituksen käyttöä kasvun rahoittamiseksi.

- **Scale investments in net leased retail real estate** (medium-term) — Kasvu kiinteistöjen lukumäärässä ja sijoitetussa pääomassa laajentaa sopimusperäistä vuokrapohjaa.
- **Portfolio positioning toward e-commerce-resilient retail uses** (long-term) — Vuokralaisten myyntien kestävyys tukee vuokraturvaa ja uudistumismahdollisuuksia.
- **Data-enabled asset management and expense monitoring** (short-term) — Nopea pääsy vuokra‑ ja vuokralaistietoihin tukee proaktiivisia päätöksiä ja kassavirran optimointia.

- Kasvattaa nettosopimusperäistä vähittäiskaupan salkkua hankinnoilla ja kehityksellä
- Tavoitella vuokralaisia/toimialoja, joissa fyysinen läsnäolo on kriittinen myynnille
- Lisätä altistusta investointiluokitelluille vuokralaisille, kun saatavilla
- Säilyttää korkea käyttöaste ja pidentää painotettua keskimääräistä vuokra-aikaa
- Käyttää dataohjattua omaisuudenhallintaa (vuokrasopimusdata, vuokralaisten myyntitiedot, ennusteet)
- Kierrättää pääomaa myynneillä rahoittaakseen uusia sijoituksia
- Varmistaa REIT‑kelpoisuus ja osingonmaksukyky noudattamalla maksuvaatimuksia

## Risks

Agree Realtyn kassavirrat riippuvat vuokralaisten vuokramaksuista, joten vuokralaisten konkurssit, taloudelliset vaikeudet tai vuokrasopimusten rikkomukset voivat vähentää tuloja ja kiinteistöjen arvoa, erityisesti jos uudelleenvuokraus on vaikeaa. Salkussa on toimialakoncentraatioita (esim. ruokakaupat, kodin parannus, lähikaupat), jotka voivat vahvistaa altistusta näiden kategorioiden epäedullisille kehityssuunnille, mukaan lukien kuluttajakäyttäytymisen muutokset ja kilpailudynamiikka. Korkeammat korot ja tiukempi rahoitus voivat nostaa pääomakustannuksia ja heikentää hankinta-/kehityslogiikkaa, mikä rajoittaa kasvua ja painaa arvostusta. Kehitys‑ ja hankintatoiminta tuo mukanaan toteutusriskin, kuten lupaprosessit, rakennusviiveet, toimitusketjun häiriöt ja riski siitä, ettei pysyvää rahoitusta ole saatavilla tai se ei ole houkuttelevaa. Kuten monet kiinteistönomistajat, yhtiö kohtaa myös kyberturvallisuus- ja IT‑riskejä sekä ympäristöön ja ilmastoon liittyviä riskejä, jotka voivat kasvattaa kustannuksia tai häiritä toimintaa.

- **Retail sector concentration risk** [high] — Merkittävä vuositasoitettu perusvuokra on sidottu tiettyihin vähittäiskaupan sektoreihin; epäedulliset olosuhteet voivat heikentää vuokralaisten tuloja ja vuokranmaksukykyä.
- **Macroeconomic and financing conditions (rates, liquidity)** [high] — Korkeammat korot ja heikompi rahoituksen saatavuus voivat nostaa hankintakustannuksia ja rajoittaa sijoitusten nopeutta.
- **Development and acquisition execution risk** [medium] — Hankkeissa voi esiintyä viiveitä, kustannusten nousua, lupakysymyksiä ja pysyvän rahoituksen puuttumista, mikä vähentää tuottoja ja jakokelpoista kassaa.
- **Cybersecurity and IT systems disruption** [medium] — Turvallisuuspoikkeamat voivat keskeyttää toimintoja, paljastaa arkaluonteisia tietoja ja johtaa oikeudellisiin/viranomaiskustannuksiin; vakuutus ei välttämättä kata kaikkea.

- Vuokralaisten konkurssit tai vuokrarikkomukset vähentävät vuokrakassavirtaa
- Vähittäiskaupan toimialakoncentraatio lisää herkkyyttä kategorian laskusuhdanteille
- E‑kauppa ja kuluttajamieltymyksien muutokset voivat heikentää vuokralaisten myyntiä
- Korkeammat korot ja tiukempi luotonanto vähentävät hankintakykyä
- Kehitysriskejä: viiveet, kustannusten ylitykset, lupakysymykset, toimitusketjun ongelmat
- Kiinteistöjen arvonalentumat, jos kassavirrat/jäännösarvot laskevat
- Kyberturvallisuusincidentit voivat häiritä toimintaa ja luoda vastuita
- Ilmasto‑/vahinkotapahtumat voivat vaurioittaa kiinteistöjä ja nostaa vakuutuskustannuksia

## Accounting

Agree Realtyn raportoidut tulokset ovat herkkiä hankittujen kiinteistöjen ostonhinta‑allokaatioon, joka käsitellään tyypillisesti omaisuuserähankintana, jossa arvo kohdistetaan maahan, rakennuksiin ja tunnistettaviin aineettomiin hyödykkeisiin arvioitujen käypien arvojen perusteella. Nämä käypien arvojen arviot vaativat arvionteja markkinamaiden arvoista, markkinavuokrista ja odotetuista kassavirroista, ja erilaiset oletukset voivat siirtää poistoja/poistoja sekä kulujen kirjaamisajankohtaa. Yhtiö arvioi omaisuuserien arvonalentumista, kun indikaattoreita ilmenee, vertaamalla diskonttaamattomia odotettuja tulevia kassavirtoja (sisältäen jäännösarvon) kirjanpitoarvoon ja mittaamalla arvonalentumisen käypään arvoon perustuvilla tekniikoilla, kuten diskontatuilla kassavirroilla (DCF) ja vertailukaupoilla. Koska arvonalentumistestaus riippuu oletuksista uudelleenvuokrauksesta, pitoajoista, markkinaolosuhteista ja vuokralaisten terveydestä, tulokset voivat olla vaihtelevia stressaantuneilla markkinoilla. Sijoittajat analysoivat myös usein REIT‑suorituskykyä ei‑GAAP‑mittareilla, kuten Nareit FFO, jotka säätävät GAAP‑tulosta kiinteistöjen poistoilla ja tietyillä voitoilla/tappioilla.

- **Accounting for acquisitions of real estate (asset acquisitions)** — Can shift expense recognition and comparability across periods
- **Impairment evaluation and fair value measurement** — Potential for episodic impairment charges in weaker leasing/market conditions

- Kiinteistöhankinnat käsitellään omaisuuserähankintoina (ei liikearvoa)
- Ostonhinta‑allokaatio maahan/rakennuksiin/aineettomiin hyödykkeisiin perustuu käypiin arvoihin
- Markkinavuokrien/maan arvojen arviointi vaikuttaa poistoihin ja kulujen ajoitukseen
- Arvonalentumisen indikaattorit ja kassavirtatestit voivat aiheuttaa tulosvaihtelua
- Käypien arvojen menetelmiin kuuluvat DCF ja vertailukaupat/ostotarjoukset
- Myyntiin tarkoitetun mittaus perustuu käypään arvoon vähennettynä myyntikuluilla
- Ei‑GAAP‑mittaria Nareit FFO käytetään operatiivisen suorituskyvyn arviointiin

---

*Last updated: 2026-08-11T04:46:17.343634+00:00*